无论是开发公寓,联排或是独立别墅等类型的住宅,选择一块好地非常至关重要。那么我们在选择地的时候需要注意些什么?怎样的地算是一块好地?今天我们就来探讨一下能够影响一块地价值以及未来升值可能的几个最基本的因素。

地理位置LOCATION

土地的地理位置,直接决定了土地和未来项目的销售价格。在选择一块地时,要了解澳洲的实际市场情况以及人们的生活方式,尤其要对该区域了解透彻。地块相差一条街,价格相差甚多也是常有的事。

定义一个好的地理位置的必须要考虑到以下四点:

公共交通 PUBLIC TRANSPORT「出行便捷」

公寓:公共交通对于公寓来说是必不可少的,尤其是火车站和电车站,最好步行距离可以达到。

联排别墅:步行能够到达电车站,开车5-10分钟达到火车站。

独立豪宅:需要适当保持距离,因为公共交通的噪音对于高品质的居住环境有很大影响。

购物中心 SHOPPING STRIP「生活购物便利」

公寓:步行能抵达,甚至楼下就有购物中心或商业街。生活便利,公共设施齐全是公寓置业者首要考虑的因素。

联排别墅:价格低的联排别墅与公寓要求相同,价格高的在适当的距离到达即可。

独立别墅:开车5-10分钟抵达商业街,最理想的是在步行距离范围内到达。

学校 EDUCATION 「优质教育资源」

毗邻大学或者好的公私学校对开发地的升值空间有一定的保障。最好步行距离能够到达,但因为学校也是一个嘈杂的场所,如果独立豪宅的项目开发用地非常不建议太靠近学校。另外我们华人对于学区房非常重视,也确实前几年地产大增长的环境下,这些学区房涨了不少。但是我们华人喜欢的公校学区房也是市场敏感性最强的区域,相反,房价跌得最快的区域也是那些学区地块和房子。

公园&水景VIEW「休闲|极致视野」

靠近公园或者能够看到水岸线的地块也非常受欢迎,尤其是对高端产品的开发。当地老外对公园景的痴迷度远远高于华人,而影响房价的主力还是当地老外市场。这类有公园景(Park View)、水景(Water View)或者市中心景(City View)的地块本身比较稀缺,所以具有很大的升值潜力。

好的地理位置往往决定了该项目是否成功,除此之外,还需要特别注意地块的本身情况。

地块情况LAND CONDITION

土地的形状与横宽(Frontage)⸺ 正方形地块,临街面较宽(至少15米)

很多人认为横宽越宽越好,其实这是一个不正确的说法。一块地的横宽长度至少需要15米,但具体宽度还要看不同市政厅(City Council)的规划,对土地性质的要求以及周围邻居的退让(Setback)而定。一般情况下,一块好的土地为正方形,如果碰到了一个不规则的土地但性价比高,对于低密度联排或独立别墅等产品的开发也值得考虑。

坡度⸺ 地势平坦有利于开发

坡度对于一块地的开发和升值都非常有影响,通常一块好地需要坡度平坦,否则会增加开发难度与开发成本(如排水管问题)。但是对于超级富人区来说,也许坡度有些起伏的地更具有开发潜力,突破利润空间的限制。因为好的设计师能够根据地块独有的地貌特征和周围建筑设计出一套属于这块地独一无二的项目。例如,Toorak,South Yarra,Hawthorn等富人区有很多2000-3000万的豪宅都建在地貌不平坦的土地上。当然,平坦的地貌肯定是开发公寓和联排别墅最佳也是最保守的选择。

植被⸺ 确认没有需要保护的树木,注意相邻的树木

在申请批文的时候,你会发现很多大龄树木都是受法律保护的,市政厅不允许砍伐,其中最严格的要属City of Boroondara。 这些树木的信息在规划报告(Planning Property Report)中无法查到,所以需要打电话向市政厅或第三方树木顾问咨询。另外,边界(Boundary)的树木,邻居的大树也不是很好的征兆。这些被保护的树木对开发有很大的限制,会耽误开发时间与产品设计规划,所以在选地的时候需要特别注意这些大树。

土壤⸺ 确认土质污染与硬质粘土的情况

土壤检测报告包含在尽职调查(Due Diligence,缩写“DD”)报告中,能反应土壤是否带有污染以及硬质粘土的深度等。如有污染,必须先治理并通过市政厅的环境测评后才能开工; 硬质粘土越深则代表成本越高。在山上的地块或者转变过土地性质的地块,一定要请第三方土壤测试专家来检测土壤是否能够进行开发。如果一块地上本身有房子,那么一般情况下没有太大的问题。

32号文件(Section 32)⸺ 注意地块上的任何契约与妨碍

在维州,购地前看地契上的32号文件(Section 32)是非常关键的步骤,这是房子的前世今生,上面会提到该地块的通行权(Easement)、开发限制(Overlay)、附属契约(Covenant)、警告信息(Caveat)、区域规划(Zoning) 等对开发有重要影响的信息。

在土地买卖过程中,有很多细节容易被忽略。尤其对华人买家,由于语言的障碍和专业知识的匮乏很容易因为忽略这些细节而引发一系列的麻烦和纠纷。长城资本合伙人在这提醒大家,如果自己没把握千万不要逞强,找一个靠得住的律师帮您仔细分析合同是非常有必要的。

无论囤地还是开发购地,我们还需关注市场的供需关系,分析大市场动向,群体的流动和周围区域的房价动态和数据变化。最后,一定要准确把握市场,一块好的地也需要搭配最佳的产品方案。

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