10月5日晚,澳洲皇家资产管理集团(RAM澳皇)在墨尔本举行了年度客户答谢晚宴。晚宴除了感谢客户一直以来对RAM澳皇的支持,也向来宾们提供市场近况更新,以及分享RAM澳皇如何协助即将或已经取得888永居签证的客户规划在澳洲的下一段投资旅程。

晚宴第一环节由RAM澳皇的集团行政总裁Scott Wehl先生和董事总经理柴立威(William Chai)先生向各来宾致谢,并回顾了RAM澳皇在过去一年的重大成就。

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重大成就回顾

· 快速扩展的团队
为了迎合集团的迅速扩张,RAM澳皇在过去一年的团队人数增长了20%。

· 行业认可
RAM澳皇的多元化固定收益和信贷管理账户(Diversified Fixed Income & Credit Managed Account),因为风险调整后的回报以及整体运作的质量,赢得2018年澳洲IMAP大奖。

· 风投投资
过去一年内RAM澳皇为客户完成了8项风投投资。当中包括已在去年11月成功上市的Ocean Grown Abalone,和获维多利亚州政府大力支持的碳纤维轮毂公司Carbon Revolution,维州总理Daniel Andrews早前亲访Carbon Revolution工厂并宣布政府将注资支持该企业的1亿澳元扩展计划,预料将产生500个就业机会。企业目前也计划在明年在澳洲证券交易所上市。

· 商业房地产
RAM澳皇在过去一年为RAM澳洲商业房产基金增添了4个商场,并正在准备收购一个在黄金海岸价值5850万澳元的商场,这将是基金成立以来最大型的收购。至今集团在澳洲全国已成功收购了12个购物中心,总可出租面积超过67,930平方米。

· 贷款部门
RAM澳皇成立了贷款公司铂腾房贷(Brighten Home Loans),并从私人和机构投资者获得了8亿澳元的资金。铂腾房贷向澳洲居民及海外人士提供澳洲自住或投资房产的购买、转贷和产权释出,也提供市场上少有的买地建房建筑贷款。

· 新产品
为了向客户提供多元化的投资机会,RAM澳皇积极地推出新的产品,包括由澳洲永久地契房产进行抵押担保的 “RAM澳洲信用基金”、能让客户能够直接持有澳洲医院和医疗中心的防御性资产的“RAM澳洲医疗房产基金”,以及各项独家投资机会,例如是100%租予州政府的悉尼永久产权办公大楼。

澳洲固定收益市场近况更新

晚宴第二环节由RAM澳皇的投资组合管理董事Michael Frearson先生讲解RAM澳皇就澳洲经济增长与通货膨胀的展望,也分析了最近闹得沸沸扬扬的中美贸易战对澳洲的影响。Michael Frearson先生表示,整体而言,澳洲经济已实现连续27年的增长也保持很高的AAA信用评级。RAM澳皇认为澳洲和全球经济增长前景是稳定的,但由于美国利率上升和贸易战的影响,预计增长率到2019年将放缓。

· 现金利率
鉴于贸易战风险和房价下跌,预计澳洲联储将在明年保持现金利率稳定,保持在目前1.5%的低位。

· 10年债券收益率
鉴于美联储等其他中央银行的行动,预计债券收益率会向3%走高。

· 关键风险
对于股市,预计波动性将会上升,因为股票市场创记录新高,且全球贸易面临更大风险。RAM澳皇将继续关注经济和前景面临的主要风险。主要风险包括:全球贸易壁垒、国内房价和高负债消费者。

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接着由RAM澳皇房地产总监Will Gray先生向来宾介绍了目前的房地产市场近况,以及RAM房地产投资产品的最新消息。

澳洲房价:RAM澳皇看到公寓单位和高楼住宅房产的中位房价持续负增长,这很大程度上要归咎于最近的建设热潮,它不仅催生了暂时性的过量供应问题,更大的影响可能是引起了贷款收紧问题,特别是投资房产贷款和只还利息贷款,严苛的贷款政策变相抑制了外国人对于投资房产的需求。RAM澳皇认为,这两大因素在最近的房价调整中起了一定的作用,并会在未来2到3年中继续影响房价。

住宅房产VS商业房产:商业房地产,典型的种类包括办公室、零售店铺、酒店和工厂的收益要高于住宅房产。在大多数情况下,即便通过杠杆或利率很低的贷款,很多住宅投资都还是负收益的。而商业房产的租期普遍更长,例如是5年起租,而不像住宅房产一般是一年。在澳洲大多数长期租户会签订10年租赁合同,这样每年收益的增长就不会像住宅房产一样,受到市场情况的影响。加上商业房产的租约通常要比住宅来讲更加安全,作为租户而言,公司或政府机构显然比个人租户更加可靠。商业房产在提供更高收益的同时,还具有更低波动性和更强的安全性,这就是为什么商业房产更适合客户的需求,也是为什么RAM澳皇会更注重这个板块。

商业房产还有一个独特的好处,就是能够提供给投资者一个很强的税务福利,因为有折旧抵税,可以为投资者减低应纳税费。随着积极的管理和杠杠投资,回报还可以增加,例如RAM澳皇会透过主动式管理,为客户带来高于市场回报大约2到4个百分点的回报。在商业房产领域,RAM澳皇可以选择某些利好的行业,例如是健康保健和基本民生消费,这些行业都为房产在多变的市场环境下增添了一层防御性。

总结而言,Will Gray先生认为商业房产应该要给投资者提供可靠安全的高收益,通常应超过5%年息回报。就像是RAM澳皇目前的房地产基金项目,至少固定每季度支付投资者5%-6%的收益,总回报则达8-15%。

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这些项目包括:

平均认购轮候时间为6个月的RAM澳洲商业房产基金,专注于设有至少一个大型超市租户的民生类商场,目前基金规模已达3亿澳元,并计划在这季度完成一个在黄金海岸价值5850万澳元的商场; 最近推出新的RAM澳洲医疗房产基金,目标基金规模为3亿澳元,专注于医疗及医院为主或相关的资产,能充分利用澳洲人口发展趋势和基本消费格局,晚宴当天基金完成了第一个在昆州价值1125万澳元的医院资产的收购; 以及近日签下的一栋在悉尼价值4900万澳元的办公大楼,大楼位于悉尼一条主要的都市铁路线上,而且全部都租给了AAA信用评级的新州政府,每年租金收入增长为4%。而且大楼具有很大的中长期增长空间,能进行进一步开发工作。

可以看到,RAM澳皇的房地产项目在本质上都是具有防御性的,并都有着强劲、可靠和安全的收入来源,这些资产即使在恶化的经济环境面前仍然能持续保持良好的收益,对于客户来讲,这一点是一个重要的考量, 就是投资具有保障性。

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从188到888的投资调整

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晚宴尾声由RAM澳皇澳洲行政总裁Scott Kelly先生向来宾解说成为澳洲永久居民后需要注意的事项,以及RAM澳皇能向客户提供的相应财富管理解决方案。

Scott Kelly先生接着指出,要长期居住在澳洲,客户应该考虑:

• 自己是否会成为澳洲税务居民,
• 成为税务居民后将面临全球收入征税,
• 是否将国外资产转移至澳洲,
• 审查现有的总体投资策略,
• 在澳洲的进一步投资,
• 财富规划,包括日后的遗产分配。

而当中首先要考虑的是税务问题。除了高税率之外,澳洲的税收制度是世界上最复杂和执行力度最强的制度之一。

灵活的投资方案

最后Scott Kelly先生指出,当投资结构决定了后,下一步是投资方向。当客户不再受188签证投资规则的约束,投资选择将更广泛。RAM澳皇可以帮助客户获得可靠的税务建议,并将这些建议纳入一个明确的财务计划。RAM澳皇的投资产品有15种货币,23种投资策略,能根据客户的投资偏好量身定制投资组合。我们高度的灵活性可以将客户的投资简单化,投资方案不局限在澳洲,例如是美元投资方案,回报远高于美元存款,适合有全球资产配置需求的客户。

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澳洲常见的节税结构

Scott Kelly先生表示,RAM澳皇将协助客户根据自己的情况把投资集中于最有效的节税结构,从而显着降低税务。在澳洲家庭信托、个人投资公司、自我管理养老基金和保险债券等结构都常被用来做为财富保值。此外,这些结构中的收入可以同时以与家庭成员分摊,持有投资超过12个月减少资本利得税和房地产资产折旧等策略相结合。

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