在之前两期澳大利亚房地产与税务系列讲述中,我们全面分析了与房地产有关的商品服务税和资本利得税。此二税都是澳大利亚国家税务局管辖的范畴,即ATO 要收取的税费。今天我们向大家讲述澳大利亚各个州政府的税务局(俗称:地税局,英文缩写SRO)对房地产买卖, 持有等各类情况下征收的各项税收。 

澳大利亚各个州的地方税务局一般有以下几类税与房地产有关:

印花税 Stamp Duty
(又称 Land transfer duty: 土地过户税)

往往产生在房屋交割买卖时, 购买物业一方在交割物业时,需向物业所在州的地税局上交的土地过户税。一般来说印花税属于一次性纳税。但如果买家签署购买合同后,交割物业前转让或对物业进行任何附加增值, 则在原来的物业交易有可能产生第二次印花税。

下面是我们从数字上看一下在澳洲不同州购买物业的印花税率各是多少

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基础印花税率应用于全部物业交易。 从表中可以看到基础印花税率是一个区间, 这是因为根据物业的价值不同而进行逐级累进。 物业价值越高,税率也就越高。 这同个人所得税的累进制有些雷同。

附加印花税率仅适用于物业交易的购买一方是海外人士或海外人士控制的澳洲本地公司或信托。 当然这里的海外人士有其特殊的定义, 每个州也都有一些细小的差别。因此建议海外投资者购买物业时先了解物业所在州的规定, 以免出现张冠李戴的错误从而导致投资损失。

大家看到这都可能会有一种感觉, 印花税能不能少交或不交呢。 根据各州自己的法律, 每个州都有一些豁免政策。比如:首次购房或是房屋价值没有超过免税上限等 (注意购买期房一般没有印花税减免了),但不仅仅限于此。 当然还可以通过合理架构的设计来尽量获得印花税的豁免。

土地税 Land tax

土地税顾名思义是对土地拥有者征收的一项税收,每年征收。一般来说如果物业是自住性质或农业用地则可以获得豁免。

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土地基础税率是根据土地的价值来分梯次应用的,土地价值一般是由当地地税局进行评估并提供最终的土地价值,有的州(如:维州)是按每年12月31日为时间节点,有的州(如:南澳)是按每年6月30日为时间节点(当然土地拥有者可以质疑地税局的评估,并通过相应的流程申诉土地价值是否评估的过高)。每个州对土地税都制定了相应的起征点价值。 起征点以下为免税,起征点之上则按照各州的要求通过累进制的方式进行计算土地税。上述表格中的起征点是以个人为土地拥有者的标准,如果土地拥有者是信托,则起征点会有所不同。

土地附加税,又称缺席业主额外地税或海外人士附加税。 这项附加税主要是针对海外人士如果没有在澳洲住满六个月,就可能会视为缺席业主并被要求按照规定交额外的土地税。 这里所说的海外人士不仅限于个人,还包括海外人士控制的公司或信托等实体。 另外在地税局执行方面有着严格的规定,你需要按照规定主动向所在税务局告知你的情况,如果没有告知而是被地税局找到你,你肯能会面临高额的罚款。

土地税对于投资人来说是一项每年都存在的连续性成本。 而且当地州政府会根据当地及全国的经济好坏和其他各项因素调整税率。特别是在投资地产组合当中如何运用合理的税务结构来减少这项成本就显得尤为重要。

空置税 Vacant residential land tax

从2018年1月1日开始,维多利亚州州政府为了减少维多利亚州出租住房供应量紧缺的情况,特定画出了一些区域,并要求如果这些区域中的房屋在一年中有六个月或以上都是闲置没有人居住的话,政府要征收1%的空置税。 这个税是一项维多利亚州州政府特有的税种。土地拥有者需要主动向地税局提交报税申报,如果没有主动申报同样面临高额罚款。

上述文字只是概括了常见的房地产与地方性税务成本的相关内容。 由于篇幅有限, 具体细节包括税务架构的应用, 税务豁免具体条款等都无法详细展开。 如读者有这方面的需要可以根据下面的电话联系我们。

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