联邦政府今年颁布的关于住宅投资房产可扣除额的新政策将如何影响房地产投资者呢?

关于为检视出租物业所产生差旅费的变更

在新的政策下,个人纳税人为其住宅租赁物业产生的旅行费被取消抵扣资格。该措施适用于纳税人在2017年7月1日或之后发生的任何差旅费。

虽然这一措施明显是为了弥补一个被认为存在的漏洞,比如纳税人将他们去往他们在黄金海岸或邓斯伯勒(Dunsborough)的度假住宅的度假费用当做检视物业差旅费申报,并且在他们度假期间,这些房屋很显然没有出租收入。这对其他纳税人来说是不公平的。

例如,个人可通过承担物业本身的所有管理工作,包括亲身维修保养、物业检视,甚至亲自前往收取租金,以实现收入最大化。根据现行法律,进行这些活动的差旅费将不扣除。然而,如果个人聘请物业经理代表他们管理这些活动,所产生的费用是可以扣除的。

这些规定还可能会影响到那些在短期停留、共享Airbnb等经济平台上发布房产广告的个人。如果一个人自己负责洗衣和补充耗材,那么所产生的差旅费用将不能再被扣除。同样,如果这些业务外包给第三方,这些成本将可以扣除。加上使用共享经济平台的其他成本,人们可能会选择将他们的房产撤出短期市场。这可能对首府城市和旅游胜地的住宿基础设施造成额外压力。

一般来说,当一项财产所产生的支出不可扣除,这部分支出将计入到该资产的成本中,成为资本利得税的计税基础,这意味着在出售该资产时,该部分支出将作为成本从收入中被扣除。例如,未出租的度假别墅的所产生市政费和税费可以增加到房产的成本基础上,以减少出售时的资本收益。

然而,这些新措施不仅不允许个人在当期扣除与其住宅租赁财产有关的差旅费用,同时也禁止将这类费用加到房产成本基础上。

相反的,这些规定不会影响拥有商业租赁物业的个人投资者,与这些物业相关的旅费依然可抵扣。也就是说,在黄金海岸或邓斯伯勒(Dunsborough)拥有商业租赁房产的投资者可以抵扣检视房产部分的旅行费用,即便是检视活动是在该地区度假期间进行。大家感兴趣的是,自新政策公布以来,人们对热门旅游目的地轻工业区域房产的询问是否有所增加。

这些规定也不会影响以租赁物业维护为主业的住宅房地产投资者,但个人纳税人为其租赁物业所发生的行为在事实和程度上是否足以被界定为主要从事经营物业维护业务是难以界定的。

租赁房地产投资者几乎没有什么可以做能将让这种特殊政策变化的影响最小化。雇用一名物业经理承担检查和维修的旅费以及其他物业管理工作的费用是可抵扣的,但这与2017年7月1日之前个人自行从事这些活动相比,租金收益将会降低。

关于二手设备相关抵扣项的变更

对住宅租赁物业投资者产生影响的另一个主要政策变化是用于住宅租赁物业的二手设备的折旧将不再能被扣除。该规定适用于2017年5月9日晚7:30或之后购入的房产,并从2017年7月1日起,禁止对二手资产进行折旧扣除。

该措施的主要目的在于防止个人通过改变已使用或已安装在出租物业内的二手资产的价值或有效寿命,对出租物业使用的二手资产进行超额扣减。

例如,某位个人投资者在2017年5月9日之前购入了一套已经安装了空调系统、太阳能电池板、烤箱和洗碗机等资产的住宅租赁房产,而购买合同并不会专门为这些资产单独分配价值。但是,该投资者可以聘请工料测量师或其他独立估价师来为这些资产确定价值,然后依据评估价值来申报资产折旧扣除。

但是,如果在2017年5月10日或之后具有相同资产的同一物业被购入,那么投资者将不能对其所购买的物业中任何已经存在的资产申请折旧扣除。

该项新规则也适用于个人购入自住房产,并取得该房产中的私用家具设备的情况。我们当然不会被允许对私用资产申请扣除,但如果个人搬出去其自住房产并开始出租,或通过共享经济平台提供短期住宿,他们也是无权为他们购入时的二手资产申请折旧扣除。

这项新规定不仅适用于与房产一起购入的固定资产,对于投资者为租赁物业购入的二手资产也同样适用。

与上述不可扣减差旅费的政策变更一样,想通过购买二手物品来节省开支的个人投资者将会受到不利影响。大家猜想这以政策变化一定使家具电器公司例如Harvey Norman和JB Hi-Fi的股东们欣喜若狂,相反的令工料测量师们一定对改新政大为不满。

但是,该项新政策并不会影响对二手结构改善的扣减(如天井、围栏、挡土墙、铺路等),也就是说,购买住宅物业的个人仍然可以通过聘请工料测量师来确定结构改进的价值并实施折旧抵扣,以此来实现租金收益最大化。

与不可扣减差旅费的政策变更类似,该规定不适用于商业租赁物业的业主,或拥有从事住宅租赁业务生意的个人。

个人购入包含二手资产的租赁房产时,仍应努力确定所购资产的价值,因为新规定仍要求在出售二手折旧资产时计算资本利得或损失。这可能发生在出售包括二手资产在内的房产时,也可能发生在二手资产报废或被新资产取代时。

结论

上述改革措施被政府吹捧为控制住房价格的一揽子计划的一部分。但实际上旨在堵住一些纳税人利用税收减免条例过度扣除费用的漏洞,但却对那些寻求出租物业收益最大化的个人造成了意想不到的负面影响。要说这些政策是否真的可以提高人们对住房的负担能力为时尚早, 但对于自己承担物业管理或为租赁物业购入二手家具设的个人业主是肯定已经感觉得到这些政策增加了他们的税赋。

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