有关房地产折旧,会计师总是为投资者提供知识储备和专业意见。让我们来讨论一下最近的相关政策变化,并解释这些变化会如何影响投资者。

由于折旧法修改案正式通过,这意味着一些住宅地产投资者不能再对二手房的资产和设备申请折旧。同时,修正案还可能对资产移除或出售时所产生的资本利得税(CGT)计算产生影响。

清楚地解释这些政策变化及其对客户的影响是至关重要的。

发生什么变化?

2017年5月9日晚7:30后,折旧法规中住宅物业交易合同中的二手房设备资产的相关法条(第40部分)发生了变更。常见的设备资产包括热水系统、烤箱、抽油烟机和百叶窗。这些设备和资产不能再做折旧。

哪些不影响?

这些变化并不影响购买全新住宅物业的投资者、自行购买和安装全新资产的投资者,以及在此日期之前投资租赁物业的投资者。由公共信托、托管投资信托和公司税实体以及非住宅和商业地产持有的养老计划(自管养老金除外)中的住宅物业也不受影响。对于被认为是由前业主进行重大翻修的财产,也另有规定。

重要的是要让投资者意识到,这些变化不会影响基本建设部分或建筑物的结构和固定部分的折旧额(第43部分)。这些折旧通常占投资者总折旧的80%至90%。

这些变化如何影响资产利得税(CGT)?

对于受影响的投资者而言,这些变化将对房产出售或移除时的CGT计算产生影响。

根据新法规,对二手房的设备资产的成本虽然不能进行折旧,但是可以在卖房时反映在计算CGT的成本基础里。

虽然计算CGT的方法(如下公式所示)没有改变,但投资者需要从购买的一开始就意识到新法规对CGT的影响,特别是在立法后签订的二手房合同。

售价减去买价和相关交易成本 = 资本利得(或亏损)

根据CGT规则,资本损失一般可以抵消资本收益,如果当前年度没有资本收益,资本损失一般可以结转,用于抵消未来的资本收益。

计算资本损失涉及什么?

为了计算处置时的资本损失,需要在购买时确定资产的原始价值或成本,而资产的终止价值(例如售价或报废价值)在资产处置时确定。

一般须由专业资产评估师对物业进行实地视察,以确定在购置投资物业时所载资产的正确价值。这个过程有助于确保没有遗漏任何项目。

资产评估师如何协助进行有关工作?

根据新折旧法例,专业资产评估师将协助会计师为客户正确识别及申索所有扣除项目。

根据第97/25号税务条例,资产评估师被认可为具备计算物品成本所需的适当技能的专业人士之一。

有些资产评估师会提供一份资本损益表,以便会计人员对CGT负债进行计算调整。并不是所有的折旧报告供应商都包括这一项,所以会计人员应该代表客户向资产评估师确认,在编制折旧计划表时,这一项也包括在内。

资产折旧表应根据客户房子的实际情况,确保所有扣除额都得到最大化,最终帮助客户结税最大化。

翻修期间发生了什么?

当业主对该物业进行改造,均可列入折旧表,并按正常情况申报。这包括房子翻新、新的设备。

如果某一物业被认为已由前业主为出售目的而进行了大量翻新,那么投资者可以对新设备资产进行折旧。

所有旧的设备将不包括在折旧表中。这些资产成本将被包括在今后出售时所产生的资本利得税(CGT)中,以减少资本利得税(CGT)。

随着报税时间的临近,考虑到还有大量的折旧扣除,找专业会计进行咨询总是值得的。资产评估师应该根据投资者的个人情况提供折旧估计。

如果有任何问题,欢迎咨询支靖和会计师事务所,致电61 3 9898 8200或者发送邮件至info@accountingtaxvic.com.au来联系我们。

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