随着墨尔本物业市场逐步复苏,在悉尼及墨尔本都能看见不少已获批项目陆续开始施工,而大型商住项目的发展申请亦见增多。市场转向乐观,投资者及首次置业买家的查询自然也多。三房还是两房、车位数目、座向、室内用料等等全是最经典的问题,但触觉敏锐的买家可能会注意到,近年同区相近配备的非现房跟新落成的现房在价格上差异正在收窄。非现房升幅上扬背后除了市场因素、新政策限制海外买家置业外,其实也涉及政府近年在规划设计及建筑法规的重大改革。

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让我们先回顾维多利亚政府于2017年3月引入的Better Apartments Design Standards对新批建的公寓的几个重大规划标准︰

  •       客厅面积最少为10平方米(一房公寓)或12平方米(两房或以上公寓)
  •       主卧室最小尺寸应为3米乘3.4米,其他卧室至少3米乘3米
  •       过去的「暗房」卧室不再容许,卧室必须有对外的窗户
  •       居室天花高度及深度比例不少于1:2.5以确保采光。若居室深度达9米,天花不能少于2.7米
  •       储物空间标准亦由过去的典型6立方米,改为5立方米(Studio公寓)至12立方米(三房或以上公寓)不等
  •       卫生间的尺寸及门户宽度有指定要求,确保1.2米乘1.2米(或1米乘2.7米)的走动空间
  •       主要干道及铁道沿线的发展项目在采光、通风及隔音的要求大大提高

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上述要求对公寓市场买家的影响可以归纳出几点︰

  •       过去公寓的面积差异很大,两房公寓平均面积曾低至59平方米,甚至有不少一房迷你户。现在符合新标准的「两房一卫」都以60-62平方米起,「两房两卫」更介乎72-80平方米。随着单位建筑面积增加,按每平方米计算的非现楼售价自然会上调。
  •       增加的公寓面积大幅降低了项目的容量及建筑密度,间接增加各买家分担的建筑成本及日后的管理费用。
  •       外墙窗户及大厦设备针对采光、通风及隔音的升级,随之而来是建筑成本的上涨,并反映在售价上。

长远而言,新设计标准无疑会成为公寓市场的指标,发展商必定积极采纳新的设计以配合市场变化。不少Better Apartments Design Standards的公寓在2017年3月后才开始批出,预计最早在2020年才陆续落成,对市场的实际影响相信在2021年初才会开始显现。值得注意的是,不少开发商其实早已找准先机,在法律生效前已经为公寓项目采用了部分新标准。因此,投资者及自住买家考虑公寓时,不妨向发展商或销售団队查询一下。

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继Better Apartments Design Standards后,维多利亚政府现进一步就公寓设计及施工管理进行新一轮公众咨询。这次咨询文件Better Apartments in Neighborhoods主要就公寓建筑的外观及街道设计、施工管理提出更多规划阶段的规范,以回应公众近年对公寓楼房对社区面貌及邻居的影响。我们建议有意从事开发的投资者,在规划申请阶段应尽早与承建商沟通,或找具备施工经验的规划设计团队进行咨询。

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撰文:李凱文(城市规划及建筑设计顾问)