有很多海外朋友和投资者向我咨询如何在澳洲做地产开发:风险与回报、收益,立项审批难度,开发周期,资金准备等等。

澳大利亚政治稳定,自然环境好,宏观经济基础稳固,人口逐年增长,生活方式多样。但和在其他国家一样,在澳大利亚搞房产开发也并非一件易事,要受制于政府的政策,有着规划,市场,销售,建造的风险。当然,回报和风险并存。

依据个人经验,我总结了在行业内的一些成功因素:

1 地产开发并不是一个线性的流程,事情并不是一个接着一个来的。经常是很多事情同时发生。所以要求管理者能随机应变,确保项目的成功。举个例子来说:销售是否一定要在拿到了规划批文以后才开始?其实只要你有足够的信心,你的设计规划不会被大幅的修改,就未必需要遵循这个时间点。最近在悉尼有一个项目,他们在拿到了规划批文的2天后就开工建楼了。这是一个非常理想的状态,为项目赢得了时间。毕竟时间就是金钱。

2 为了确保项目成功,需要有人能够遵循非常严格和专业的途径来管理项目。很多中小型的地产开发商,过度依赖外聘的顾问和承包商。如果有人只是“业余兼职”来管理一下,那项目注定是会失败的。作为一个好的项目经理,必须具备专业技能和顽强的意志力来驱动整个项目走向成功。

3 成功的地产开发商是精明的风险承担者。他们知道什么时候可以触碰一下底线,什么时候不可以。即便是需要这么做,他也能知道随之而来的财务、法务和商业上的后果。如果你无法接受挑战,没有承担风险的准备,那么地产开发不适合你。毕竟天下没有免费的午餐。

4 必须站在市场的前沿,能预测市场大趋势。成功的地产项目是那些独一无二的,让人为之眼前一亮的项目;是那些市场上从未见到过但是见到以后又能欣赏到其价值的项目。这种项目并不是说一定要投入大量的资金,但是一定需要创新的思维和对地产项目的热情。在合适的地段,设计出贴合目标消费群体的产品,是项目成功的关键。

5 开发商需要与专家们建立紧密的关系,同时也要具备专业知识。他们需要经常寻求第三方的建议,在整个流程中与涉及的方方面面的人沟通。他们需要持续地更新知识,不能仅依赖于过去的经验。多和你信任的项目所在区域的地产中介沟通,来判断市场的需求和对设计风格的偏好。多跟政府评议会和规划师沟通,去了解哪里有不错的但是没有在市场上售卖的土地。谁是你的目标市场?哪种组合是最优化的?

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以上这些原则一直是我们所欣赏和恪守、运用的。通过以下图、表,帮助大家更好地了解地产开发的流程,同时列出本公司在此流程中项目价值。

总监 李健文 Simon Lee
http://Simon.lee@stmdevelopments.com.au
+61 450 452 280
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