摘要

受多重因素推动,澳大利亚成熟健全的房产市场吸引了广大海外投资者的关注。2017年毕马威和悉尼大学的一项研究报告表明,房产投资占据中国海外直接投资总额的36%,这其中有76%的投资来自私营企业。现任开发商应侧重项目执行能力的培养,在当地部署具备亚洲能力的人才,并通过设计驱动式项目打造品牌和行业声誉。

对海外投资者来说,理想的商业扩张方式莫过于收购一家年轻且成长良好的澳大利亚房企股份,这样可即时获取知识资本、行业关系和实地经验。软件(人员、流程、关系网络和品牌)和硬件(项目渠道)需携头并进,方可持续增长。采用轻资产和专业服务的方法进行开发会有4个方面的优势——确保跨项目风险多元化、资本有效部署、与外部各方建立关系、“软件”可通过坚实的项目渠道进行开发。

在短期内,建议将重点放在本地市场设计驱动的住宅项目上;从中期来看,一旦具备足够的本地能力,可重点储备具备持有收入或长期再开发、划区及重组潜力的大型商业或多用途地块。

投资环境

过去几年,大量海外资金流入澳大利亚房产市场,尤其是来自中国的开发商和投资者,他们希望在这个成熟、稳定的经济环境中发展自己的业务和项目。各种规模的开发商和投资者利用全球宏观经济形势,将澳大利亚作为对外投资的重点,其中悉尼和墨尔本是大多数海外开发商的首选。据房产咨询公司莱坊国际(Knight Frank) 的发布的数据显示,2014年中国在悉尼和墨尔本的房产投资超过了纽约和伦敦。

推动这一扩张的一系列推拉因素如下:

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为何投资澳大利亚房产

房产行业最根本的驱动力是人口增长——通过自然生育和净移民两种方式。据国际货币基金组织IMF 统计,在经合组织OECD所有经济发达国家中,澳大利亚在2004年至2014年间拥有最高的人口增长率,年增长率高达18%。这主要得益于稳定的出生率、来自中国、印度、新西兰和英国的入境移民,另外澳大利亚是一个非常适合居住和生活的国家,吸引着外来人口的涌入。

纯粹从数字角度来看,澳大利亚需在未来25年内再建造一个悉尼规模的城市,以适应人口预期增长。尽管有短期产权周期,但这仍然对主要省会城市的住宅和商业地产需求造成了严重的压力。

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一些关键因素使澳大利亚成为房产投资的热土:

1、澳大利亚在全球十大宜居城市排名第四(《经济学人》)

2、澳大利亚经济25年来持续增长,被国际三大评级机构一致评定为AAA级。

3、房产市场具有高度弹性,受全球经济震荡影响较小。过去20年住宅价值稳步增长。在1992年和2015年间,澳大利亚GDP增速位居发达国家之最。

澳大利亚房产开发环境

对于希望进军澳大利亚房产市场的任何海外开发商或投资者来说,了解澳大利亚房地产的细微差别和当地特征至关重要。我们概述了开发周期每个阶段的一些特定特征,以便您初步了解澳大利亚房产市场的性质,这些特征可能与亚洲的情况有所不同。

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这对海外开发商来意味着什么?我们的观点是海外开发商需要采取回归本源的方式发展,信赖专业意见和执行能力。本质上说,有开发商需要着重努力的方面有三个:

  1. 通过严格的项目管理实践、与业内同行建立融洽的关系、建立完善的内部质量管理流程和业务体系。
  2. ​建设一支具备当地知识、行业关系,能进行运营和财务决策的本地团队。总公司主要负责战略制定和关系建立。
  3. ​重点打造设计驱动型项目,吸引更广泛的本地市场、促进城市公共事业发展,以此打造企业品牌,不断提升其行业声誉。

这些可能看起来是常识性问题,但令人惊讶的是有很多开发商只关注项目选择和盈利能力,而非这些“软”能力的建设。单纯关注项目选址和追逐利润可能会带来短期的经济回报,但我们并不认为这是一个可持续发展的长期战略。只有通过上述措施,海外房地产开发商方可真正实现可持续发展的房地产业务,而不仅仅是有利可图的项目组合。

执行这个方法的关键是配备一个具备亚洲能力且可信的当地领袖——这个人能够充当东西方之间的沟通桥梁,在当地有一定的影响力并对澳大利亚的业务运作有着深入的了解。

从战略上讲,在澳洲进行房地产开发有四种方式。我们认为直接收购澳大利亚一家年轻但成长良好公司的股权是最佳选择。这种方法使开发商能够以相对较低的初始资本成本快速的利用本地资源和关系网络,并且能在早期对公司进行控制,将其发展壮大。

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在澳大利亚建立可持续发展的房产业务

可持续的房地产业务需要“ 软件”(团队建设、流程网络和品牌)连同“硬件”(维护短期、中期和长期的项目渠道)协同发展。他们共同形成一个良性循环。

“软件”主要是为硬件——项目选择和项目渠道——提供支持,包括团队建设、内关系和品牌建设等等。

5硬件涉及项目本身的物理属性。房地产行业是一个以项目为基础的行业,项目周期长、现金流不稳定且回款期长,这给资本运营带来了很大压力。维持一个强有力的项目渠道对业务的长期稳定至关重要。强大的项目渠道可吸引业内人才,保持持续的现金流,建立自己的品牌,维持行业和政府关系。

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轻资产模式是优化资本部署、将风险多样化、发展外部关系和“软件”的理想选择。这种筹划一般包括

• 与其他投资合伙人和(或)房产基金合资一起跟银行债权融资合作

• 例如——65% 银行债权、25% 合资股本、10% 股权,利润50/50分配

• 开发期间用以维持现金流的专业费用 (保险和销售佣金) ,及项目竣工时为再投资预留的开发利润。根据项目类型划分,澳大利亚主要有三种不动产土地

• 未获批地块——这些“生地”尚未取得规划许可,规划风险较高。一般来说,

这种地块上已有住宅或商业房产,这些房产具有一定的收入潜力。由于需要获得法定批准,这类项目的总体周期将至少延长6-12个月。

• 已获批地块——这些地块已获得开发许可,开发风险较低,但拿地价格一般会高于市场价值。这些地块回报快,项目渠道完善。根据不同的项目规模,项目周期可最快只需12个月。

• 战略性不动产——储备主要商业地块,可打造长期项目渠道及兼并相邻地块的潜力。

将上述项目类型相互结合对于长期发展及控制未来房产周期是至关重要的。从长远来看,将设计驱动式项目和本地市场有效结合是潜在项目投资策略关注的重点。

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