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眼下澳洲的房地产市场到底发生了什么?我们正面临的究竟是一场正在到来的房价大崩盘,还仅仅长远上升趋势下的小幅价格波动?未来的12到24个月内的房价走势会怎样?没人能够百分百肯定地预测未来,但我们可以根据一些现有的客观事实和数据给出点分析。最近我们时常可以听闻到许多关于澳洲房地产市场正处于崩塌边缘的新闻和消息,比如银行停止向海外买家提供贷款,显而易见的公寓供应过剩的势头,维州新州和昆州政府陆续出台了对海外买家增收印花税的政策。有些我们的客户可能已经听说墨尔本市中心的二手公寓房再售的价格比数年前的新房买入价格整整低了24%。可与此同时,悉尼市中心靠近海湾的400套新公寓在开盘4小时内就被当地买家哄抢一空!那么究竟澳洲房地产市场正在上演什么那?我们希望能够为您提供一份针对目前局势定量与定性的分析。

从国家政策的角度来分析,澳洲政府一直都密切监视着房地产市场的发展动态以确保一个最终的目标:每个普通的澳洲人在付出一定的努力和合理的工作量后可以有能力实现拥有自己住宅的梦想。澳洲政府一直都面临着一个艰难的局面,一方面政府可以从一个蓬勃发展的房地产市场里增加的相关税率、更大的建筑施工行业规模和更多的家庭财富中获得利益,另一方面如果出台不阻止房价下滑的政策会是相当不明智的,因为房产是大多数澳洲人的个人家庭财富的主要组成部分,家庭房产贷款也是绝大多数澳洲银行最有价值的业务。一个衰退的澳洲房地产市场会导致个人家庭财富的缩水,增大家庭的财政压力和银行的贷款风险。所有的这一切都会最终给澳洲人的消费能力、商业的流动性和整体的经济增长带来负面影响。

由于以下的几个澳洲房地产市场的特性决定了它与其他一些发达的亚洲房地产市场,如中国、香港、新加坡,是不同的。

• 澳洲的房地产市场不是一个投机性的市场,因为它相对较高昂的交易成本和比较少的当地投资者的投机行为。房价一年上涨15%都会被视为是非常不寻常的。

• 普通的澳洲中产阶级很可能终其一生都只拥有不超过三处的房产。眼下,对澳洲当地人来说,拥有一处房产并不是一个人生目标。很多工薪阶层的澳洲人不排斥一辈子都住在出租房里。

• 澳洲房价的潜在驱动力是当地的住房需求和人口增长。作为全澳洲人口增长最迅速的维州,在过去的几年内都享受到了由于人口增长带来的房价上升的利好。

• 澳洲人购买房产的动机是和那些亚洲房产市场上的购房者截然不同的。不同于亚洲房地产市场中买房是归根于财富的累积或进入好学校的学区房需要,澳洲的买房者的动机主要是自身的实际需求如家庭规模的改变,或者是为了利用负扣税制度达到避税目的。一个普通的澳洲家庭是很乐意住在一个氛围融洽、离朋友和家人很近的当地社区,送孩子去上就近的普普通通的公立学校。这也是为什么澳洲当地人在房地产市场中的投资性买房很少。

• 澳洲人由于生活方式的偏好并不享受住在市中心的高层公寓。不同于亚洲人住得离市中心越近越好的观念,澳洲当地人更喜好离开喧闹拥挤的市中心居住,有更多住所的室外活动空间,离家不远就有学校和一些生活基础设施。在澳洲的各首府城市,最好的学校通常会坐落于离市中心30分钟车程外的地方。澳洲人把生活方式看得比便利更重要。

• 在澳洲土地并不是稀缺资源。在首府城市的外围通常有一望无边的可供开发和农业用作的土地。我早年80年代曾看到在布里斯班市中心30公里外的埃顿斯有土地在出售,至今30多年过去了在那块区域仍有土地在出售。

以上这些潜在的澳洲房地产市场的特性正是一个成熟而又有弹性的房地产市场所有的积极、健康的信号,这样的房地产市场应该为那些长线的投资者们带来信心。我们认为近期市场上的一些变化(银行贷款的收紧、印花税的增加)都只是一些由于澳洲政府和银行的保守性决策所带来的暂时性的市场反应,因为他们希望重新平衡下策略以更偏向于当地的买家和投资者。然而,从传统的经济学角度来看,如果澳洲当地的四大银行选择只向当地买家提供贷款等业务,那么其他的银行业竞争者将会很快取代他们之前向海外买家和投资者提供的那部分贷款业务的市场空缺。收紧的银行贷款不会影响海外买家对澳洲房产的偏爱,它只是把海外买家购房的决定往后延期了点。我们可以打个简单的比方,就算家长不允许一个孩子吃他最喜爱的食物,这不会意味着孩子最喜欢的食物会变成另外一种,这反而会让孩子将来能够吃到他这种食物时吃得更多!

 

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