我们在上次已经帮大家梳理了澳大利亚有关房地产与商品服务税GST的种种关系、要求和相应的处理方式方法,并且为大家提供了一些税务筹划的小窍门。 在这一期,我们将着重讲一讲澳大利亚房地产与资本利得税CGT的各种联系。

生活中常见的房地产投资中需要考虑的CGT问题包括: 出售自住房、出售物业(投资房包括:民用出租住宅,各种形式的商用物业)、转让物业、土地分割、物业继承。

1. 出售自住房

通常想豁免资本利得税(CGT),该物业必须有一个住所,您必须住在其中。 一块空地不能作为自住房 (除非您在购买土地四年内建造自住房)。在这些情况下你的自住房还可以有资本利得税豁免:

购买新房:如果您在购买房产并在交割后就即刻入住(不能出租),您可以将此住宅从入住时点开始当做您的自住房,出售时豁免资本利得税。

从旧的自住房搬到新的自住房 (搬家):当您购买新房,并且要出售旧房时,您只有六个月的时间可以同时把两处房产都当做自住房。也就是说您把新房当做自住房的同时,旧房在六个月内卖掉也不用交资本利得税。

当然前提是您的旧房在您搬入新房的前12个月内不能出租,并且在这12个月内您要住至少3个月。

出租房子:作为一般规则,一旦您将房子出租,此住宅就不再是您的自住房。 但是,在满足以下前提下,即使您不再住在其中,您仍可以选择继续将此住宅视为以豁免资本利得税(CGT)目的的“自住房”。(1)如果用于产生收入(租金),不能超过六年;或如果它不用于产生收入,则没有期限。(2)在此期间不能将任何其他住宅视为您的主要住所(上述搬家情况除外)。

夫妻各有一套自住房:您和您的配偶需要选择其中一个房屋作为你们的自住房。如果夫妻各选一套作为自己的自住房,夫妻是不能同时享受两套房子都获得自住房的豁免,而是根据比例在出售时计算资本利得税。

自住房的一部分用来做生意或出租:

您将无法获得这部分的自住房资本利得税豁免。

注:如果您在居住期间不是澳大利亚纳税居民,您不太可能获得澳大利亚自住房的资本利得税豁免。

2. 出售物业

一般来讲,除非您在1985年9月20日资本利得税开始实施之前购买此投资物业,否则您在出售或以其他方式(转让或等价交换)处置出租房产时都可能会产生资本利得或损失。由于每个投资者的案例可能都有不同,为了避免误导或以偏概全,本文就如何计算资本利得税不做过多讲解,如果您有相关疑问可以联系您的会计师为您做具体分析和计算。

注:如果您的房产物业被强制收购或者根据家庭法转让给您的配偶,资本利得税可能有机会获得豁免。另外请牢记,当您出售您的出租物业时,资本利得税的产生是在您签订合同的日期,而不是您物业交割的日期。

3. 转让物业

除了上面文中提到的出售物业,有时候会出现将物业以某种方式转让给朋友或亲戚,例如作为偿还债务或资本投入等。如果转让物业作价高于或等于市场价,资本利得将按照转让作价计算 (自住房依旧豁免)。如果您以低于市场价的价值将您的自住房出售或赠给家人或朋友,您还是可以享受资本利得税豁免。但是如果转让的并非是您的自住房,您不但不能享受资本利得税的豁免,而且税务局还会根据此物业的市场价值(非转让价)来计算您的资本利得。

特别提示: 如果转让双方是朋友或亲属,且转让形式是私下转让时,建议您应该从专业评估师那里获得一个市场公允的物业评估,再根据评估价值来进行转让比较保险。

注:如果转让是由于离婚或特殊信托所导致的,那么您有可能仍然享受资本利得税的豁免,市场公允价格计算方法在此处无效。

4. 土地分割

近些年来土地分割在地产开发中比较常见。 一般来说,您将一块土地分为若干块单独注册的地块时,相当于由一整个资产变到若干个小资产。如果此若干个独立地块还是由原来同一持有者持有时,则不用考虑资本利得税的问题。但是,当您出售每个单独地块(即变更所有者)时,这样就需要考虑资本利得税。

注:如果分割土地且保持同一持有者时,每个独立地块的成本的计算一般都是根据占原有整块土地合理的百分比来计算。如果土地上有房屋,应找相应的评估机构或地产中介对房屋本身和土地分别评估,然后用土地单独的价值作为计算分割土地的基础。 房子本身的价值不包括在内。

5. 物业继承

当您需要出售或以其他方式处置您从其他亲属或他人那里继承的物业时,资本利得税在一些特定的情况下是可以完全或部分豁免的。 其先决条件主要是根据之前此物业拥有者什么时候购买的此物业、此拥有者何时去世的,并且是否是澳大利亚居民以及此物业之前是否有出租等等。

6. 海外人士的资本利得税

如果您是外国居民或临时居民,您只需对澳大利亚的应税财产征收资本利得税(CGT),简单来说就是房地产(或其他不动产)。所以海外投资人购买澳大利亚的房产后,在出售时是要考虑资本利得的问题的。

根据澳大利亚最新规定, 现在外国居民在2017年7月1日之后签订合约出售合同价格为750,000澳元及以上的房产时, 买家要预先扣除整个售价的12.5%交给税务局。如果想避免买家预先扣除12.5%的预缴税,卖家需要向税务局申请资本利得预扣税清缴证明。如果没有此证明,卖家需要向澳洲税务局进行纳税申报,才可以索取这笔预先扣除的款项。

一般来说如果是澳洲纳税居民,持有一年以上的投资物业在出售时都会享受资本利得税减半的税务优惠。 这个政策在2012年5月8日之前对海外投资人也适用。但是从此日之后海外人士购买的物业将不再享有这样的税务减半优惠。

注: 如果您的物业是在此日之前购买或者您在此日之后变成了澳洲纳税居民。您也许有机会享受到部分税务减半的优惠政策。

上述文字只是概况了常见的房地产与CGT的相关内容。由于篇幅有限,具体细节不能完全展开解释。如您有具体问题可以联系我们。

本文内容只是对相关问题的一般性指导。 本文不能用于替代专业会计、税务、法律或其他专业咨询者提供的咨询意见。 本文作者及公司不对任何信息出现差错或遗漏,以及因使用该信息而获得的结果承担法律责任。

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