RAM澳皇2018年客户答谢晚宴 为您的澳洲投资旅程保驾护航

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澳洲皇家资产管理集团(RAM澳皇)10月5日晚在墨尔本举行了年度客户答谢晚宴。晚宴除了答谢客户一直以来对RAM澳皇的支持,也向来宾们提供市场近况更新,以及分享RAM澳皇如何能协助即将或已经取得888永居签证的客户规划在澳洲的下一段投资旅程。

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晚宴第一环节由RAM澳皇的集团行政总裁Scott Wehl先生和董事总经理柴立威(William Chai)先生向各来宾致谢,并回顾了RAM澳皇在过去一年的重大成就。

3RAM澳皇集团行政总裁Scott Wehl先生(图左)和董事总经理William Chai先生(图右)进行欢迎致辞

重大成就回顾

快速扩展的团队

为了迎合集团的迅速扩张,RAM澳皇在过去一年的团队人数增长了20%。
行业认可
RAM澳皇的多元化固定收益和信贷管理账户(Diversified Fixed Income & Credit Managed Account),因为风险调整后的回报以及整体运作的质量,赢得2018年澳洲IMAP大奖。
风投投资
过去一年内RAM澳皇为客户完成了8项风投投资。当中包括已在去年11月成功上市的Ocean Grown Abalone,和获维多利亚州政府大力支持的碳纤维轮毂公司Carbon Revolution,维州总理Daniel Andrews早前亲访Carbon Revolution工厂并宣布政府将注资支持该企业的1亿澳元扩展计划,预料将产生500个就业机会。企业目前也计划在明年在澳洲证券交易所上市。
商业房地产
RAM澳皇在过去一年为RAM澳洲商业房产基金增添了4个商场,并正在准备收购一个在黄金海岸价值5850万澳元的商场,这将是基金成立以来最大型的收购。至今集团在澳洲全国已成功收购了12个购物中心,总可出租面积超过67,930平方米。
贷款部门
RAM澳皇成立了贷款公司铂腾房贷(Brighten Home Loans),并从私人和机构投资者获得了8亿澳元的资金。铂腾房贷向澳洲居民及海外人士提供澳洲自住或投资房产的购买、转贷和产权释出,也提供市场上少有的买地建房建筑贷款。
新产品
为了向客户提供多元化的投资机会,RAM澳皇积极地推出新的产品,包括由澳洲永久地契房产进行抵押担保的 “RAM澳洲信用基金”、能让客户能够直接持有澳洲医院和医疗中心的防御性资产的“RAM澳洲医疗房产基金”,以及各项独家投资机会,例如是100%租予州政府的悉尼永久产权办公大楼。

澳洲固定收益市场近况更新

晚宴第二环节由RAM澳皇的投资组合管理董事Michael Frearson先生讲解RAM澳皇就澳洲经济增长与通货膨胀的展望,也分析了最近闹得沸沸扬扬的中美贸易战对澳洲的影响。

4Michael Frearson先生表示,整体而言,澳洲经济已实现连续27年的增长也保持很高的AAA信用评级,因此RAM澳皇认为澳洲和全球经济增长前景是稳定的,但由于美国利率上升和贸易战的影响,预计增长率到2019年将放缓。

现金利率
鉴于贸易战风险和房价下跌,预计澳洲联储将在明年保持现金利率稳定,保持在目前1.5%的低位。
10年债券收益率
鉴于美联储等其他中央银行的行动,预计债券收益率会向3%走高。
关键风险
对于股市,预计波动性将会上升,因为股票市场创记录新高,且全球贸易面临更大风险。RAM澳皇将继续关注经济和前景面临的主要风险。主要风险包括:全球贸易壁垒、国内房价和高负债消费者。

澳洲房地产市场近况更新

接着由RAM澳皇房地产总监Will Gray先生向来宾介绍了目前的房地产市场近况,以及RAM房地产投资产品的最新消息。

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澳洲房价

Will Gray先生表示,RAM澳皇看到公寓单位和高楼住宅房产的中位房价持续录得负增长,这很大程度上要归咎于最近的建设热潮,它不仅催生了暂时性的过量供应问题,更大的影响可能是引起了贷款收紧问题,特别是投资房产贷款和只还利息贷款,严苛的贷款政策变相抑制了外国人对于投资房产的需求。RAM澳皇认为,这两大因素在最近的房价调整中起了一定的作用,并会在未来2到3年中继续影响房价。

住宅房产VS商业房产

商业房地产,典型的种类包括办公室、零售店铺、酒店和工厂的收益要高于住宅房产。在大多数情况下,即便通过杠杆或利率很低的贷款,很多住宅投资都还是负收益的。而商业房产的租期普遍更长,例如是5年起租,而不像住宅房产一般是一年。在澳洲大多数长期租户会签订10年租赁合同,这样每年收益的增长就不会像住宅房产一样,受到市场情况的影响。加上商业房产的租约通常要比住宅来讲更加安全,作为租户而言,公司或政府机构显然比个人租户更加可靠。商业房产在提供更高收益的同时,还具有更低波动性和更强的安全性,这就是为什么商业房产更适合客户的需求,也是为什么RAM澳皇会更注重这个板块。

商业房产还有一个独特的好处,就是能够提供给投资者一个很强的税务福利,因为有折旧抵税,可以为投资者减低应纳税费。随着积极的管理和杠杠投资,回报还可以增加,例如RAM澳皇会透过主动式管理,为客户带来高于市场回报大约2到4个百分点的回报。在商业房产领域,RAM澳皇可以选择某些利好的行业,例如是健康保健和基本民生消费,这些行业都为房产在多变的市场环境下增添了一层防御性。

总结而言,Will Gray先生认为商业房产应该要给投资者提供可靠安全的高收益,通常应超过5%年息回报。就像是RAM澳皇目前的房地产基金项目,至少固定每季度支付投资者5%-6%的收益,总回报则达8-15%。

这些项目包括:

平均认购轮候时间为6个月的RAM澳洲商业房产基金,专注于设有至少一个大型超市租户的民生类商场,目前基金规模已达3亿澳元,并计划在这季度完成一个在黄金海岸价值5850万澳元的商场;

6最近推出新的RAM澳洲医疗房产基金,目标基金规模为3亿澳元,专注于医疗及医院为主或相关的资产,能充分利用澳洲人口发展趋势和基本消费格局,晚宴当天基金完成了第一个在昆州价值1125万澳元的医院资产的收购; 

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以及近日签下的一栋在悉尼价值4900万澳元的办公大楼,大楼位于悉尼一条主要的都市铁路线上,而且全部都租给了AAA信用评级的新州政府,每年租金收入增长为4%。而且大楼具有很大的中长期增长空间,能进行进一步开发工作。

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可以看到,RAM澳皇的房地产项目在本质上都是具有防御性的,并都有着强劲、可靠和安全的收入来源,这些资产即使在恶化的经济环境面前仍然能持续保持良好的收益,对于客户来讲,这一点是一个重要的考量, 就是投资具有保障性。

从188到888的投资调整

晚宴尾声由RAM澳皇澳洲行政总裁Scott Kelly先生向来宾解说成为澳洲永久居民后需要注意的事项,以及RAM澳皇能向客户提供的相应财富管理解决方案。例如如何能够帮助客户重新构建及规划财富,并透过调整客户投资组合来适应他们在澳洲的新生活,特别是新的税务状况。

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Scott Kelly先生接着指出,要长期居住在澳洲,客户应该考虑:

  • 自己是否会成为澳洲税务居民? 
  • 成为税务居民后将面临全球收入征税
  • 是否将国外资产转移至澳洲?
  • 审查现有的总体投资策略
  • 在澳洲的进一步投资
  • 财富规划,包括日后的遗产分配

而当中首先要考虑的是税务问题。除了高税率之外,澳洲的税收制度是世界上最复杂和执行力度最强的制度之一。例如,澳洲有125种不同类型的税收名目。如收入税、资本收益税、商品服务税、财产税、养老金税、企业利润税、工资税等等。因此正确地处理税务问题至关重要。澳洲税务局使用的规则与移民局不同。

如果客户已经是或即将成为澳洲永久居民,而且符合下列其中一个情况,那么他很可能已是澳洲的税务居民。

  1. 客户在澳洲逗留超过一个财政年度的一半(183天)。
  2. 客户已经在澳洲建立了一个家,而客户的家人,例如妻子/丈夫和子女已搬到澳洲。

澳洲常见的节税结构

Scott Kelly先生表示,RAM澳皇将协助客户根据自己的情况把投资集中于最有效的节税结构,从而显着降低税务。

在澳洲家庭信托、个人投资公司、自我管理养老基金和保险债券等结构都常被用来做为财富保值。此外,这些结构中的收入可以同时以与家庭成员分摊,持有投资超过12个月减少资本利得税和房地产资产折旧等策略相结合。

案例分析 – 澳洲税务居民家庭

一家人取得888签证,从临时居民成为永久居民。他们在澳洲有500万澳元,澳洲的房产价值300万澳元,海外资产有200万澳元,丈夫和妻子都是最高税率47%的税务居民。他们的收入全来自投资,假设投资回报率为8%。

假设他们将资金转移到四个结构中: 家庭信托、自我管理养老基金、澳洲投资债券和离岸投资债券。下图显示了每种结构的最高税率:

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  • 家庭信托平均税率37%,如果孩子年龄超过18岁且没有收入,可能会下降。
  • 退休金最高15%,退休后可降至0%。(如将部分家庭信托的收入转至自我管理退休基金,这有助于进一步降低税率。)
  • 保险债券最高30% (如果利用可扣抵税额,这可能会更低。)
  • 澳洲对海外投资债券持有的资产不课税

结果:

对比一个没有任何税收优化结构的设置,所有资产都以个人名义持有。可以看到随着时间的推移而产生的戏剧化效果。在这个例子中,客户在10年后节省了240万澳元。总资产达到1050万元而不是800多万元。

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换个角度看,投资人只花了几千澳元的成本进行结构化,长期下来节省了240万澳元。

灵活的投资方案

最后Scott Kelly先生指出,当投资结构决定了后,下一步是投资方向。当客户不再受188签证投资规则的约束,投资选择将更广泛。RAM澳皇可以帮助客户获得可靠的税务建议,并将这些建议纳入一个明确的财务计划。RAM澳皇的投资产品有15种货币,23种投资策略,能根据客户的投资偏好量身定制投资组合。我们高度的灵活性可以将客户的投资简单化,投资方案不局限在澳洲,例如是美元投资方案,回报远高于美元存款,适合有全球资产配置需求的客户。

晚宴花絮

 

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关于RAM澳皇:

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澳洲皇家资产管理集团(RAM澳皇)是一家澳洲财富及资产管理公司,在澳洲和香港均设有办事处。澳洲领导的跨国管理团队在全球最大的金融服务公司累积了150多年的全球及区域高级管理经验。RAM澳皇是市面上最有经验、最创新的重大投资者签证(188C)合规格投资产品提供者之一,也是唯一一家在香港拥有长期驻地的188C合规基金经理。我们的旗舰产品188万用账户是专为188C客户而设计,充分考虑到移民法、税务效益和投资灵活性,在产品功能方面领先市场。我们的投资者覆盖澳洲四个主要州分,并且已有客户透过投资至188万用账户成功获得888永居签证。

透过其主信托的结构, 188万用账户可以为投资者带来独特的优势,例如:

安全- 188万用账户内之产品均100%符合188C签证要求

灵活- 在合规的投资产品间转换没有任何成本,也不会对签证构成风险

控制- 选择符合自己投资目标的投资组合

省时- 替客戶打点所有税务、法律及报告

节税- 188万用账户的结构是最具税务效益的 ,其缴税率只为10-15%

透明- 客戶可以随时通过我们的网上平台查阅自己的投资组合

除了188C合规基金,RAM澳皇也致力为澳洲和所有亚太地区的高净值个人、家族办公室、机构及其顾问提供最优质的投资解决方案。无论是为澳洲的高净值家庭寻求本地和全球投资,还是帮助想要在澳洲和亚洲作投资的亚洲家庭,RAM澳皇充分了解跨境和地区财富构建所面对的挑战。

RAM澳皇拥有完整的财富管理和咨询服务。集团提供全球性的投资组合解决方案,不仅包括流动性金融资产,如股票,还包括长期增长资产 – 如房地产、基建和风险资本投资。 我们集团的公司分别持有澳洲的澳洲证券及投资委员会(AFSL 484263),以及由香港证券及期货事务监察委员会(CE BGL803)发出的牌照。

请注意,上述所有信息仅适用于批发或专业投资者。

联系 RAM 澳皇以取得更多详细信息:

电话:(61) 2 88806688

电邮:info@ramgroup.com

网页:www.ramgroup.com

微信:

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